Éra snadného budování realitních portfolií na dluh se chýlí ke konci. Česká národní banka od 1. dubna 2026 zpřísňuje doporučení pro banky ohledně investičních hypoték, což výrazně zvýší nároky na vlastní kapitál všech, kdo chtějí vlastnit více než dvě nemovitosti financované úvěrem.
Třetí nemovitost bude výrazně dražší
Nová pravidla se dotknou pouze investorů, kteří si pořizují třetí a každou další nemovitost na úvěr. Hypotéky na vlastní bydlení včetně zvýhodnění pro mladé žadatele zůstávají beze změny. Banky však nově půjčí maximálně 70 procent hodnoty investiční nemovitosti místo dosavadních 80 procent. Prakticky to znamená, že místo 20 procent vlastních zdrojů budou investoři potřebovat 30 procent z celkové ceny.
Dopad na peněženku investorů bude značný. U bytu za šest milionů korun se požadavek na vlastní kapitál zvýší z 1,2 milionu na 1,8 milionu korun – nárůst o 600 tisíc. V Praze, kde ceny prémiových novostaveb dosahují 10,5 milionu korun, bude rozdíl ještě markantnější. Investoři zde budou potřebovat o 1,05 milionu korun více vlastních zdrojů než doposud.
Přísnější posuzování celkového zadlužení
Kromě vyššího vlastního kapitálu se zpřísní i pravidla pro celkové zadlužení. Nový limit DTI (debt-to-income ratio) klesne z devítinásobku na sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele. To znamená, že člověk s čistým ročním příjmem 600 tisíc korun si bude moci půjčit maximálně 4,2 milionu korun místo dosavadních 5,4 milionu.
Pro investory, kteří již splácejí dvě hypotéky, bude získání třetí výrazně komplikovanější. Jejich úvěrová kapacita může být vyčerpána i při nadprůměrných příjmech. Banky budují také přísnější při posuzování schopnosti splácet v případě, že investorovi vypadne nájemník nebo vzrostou úrokové sazby.
Poslední šance před zpřísněním
Investoři, kteří mají v plánu rozšířit své realitní portfolio, mají ještě několik dней na podání žádosti o hypotéku podle současných, mírnějších pravidel. Po 1. dubnu se podmínky výrazně zpřísní a pro značnou část drobných investorů se nákup dalšího bytu stane nerealizovatelným, nebo budou muset několik let spořit dodatečný kapitál.
Konec automatické sázky na jistotu
Změna pravidel signalizuje, že regulátor pozorně sleduje vývoj na realitním trhu a reaguje na rostoucí rizika. Investování do nemovitostí sice může i nadále dávat smysl, nemělo by však být vnímáno jako automatická cesta k bohatství. Růst cen nemovitostí pravděpodobně nezlomí, ale současná dynamika nevydrží dlouhodobě beze změny, protože příjmy domácností rostou pomaleji než ceny bytů.
Investoři by proto měli klást větší důraz na detailní analýzu konkrétních investic a jejich posouzení v kontextu vlastní finanční situace a rizikového profilu. Doba levných investičních hypoték a jednoduchého zadlužování se definitivně uzavírá.