Blízkovýchodní krize zasáhla nečekaně tvrdě český realitní trh. Nákladnost eurových úvěrů vzrostla během několika týdnů od začátku konfliktu o čtvrtinu, což představuje dramatický skok, který developeři nepočítali. Zatímco korunové půjčky podražily přibližně o 21 procent ze svých únorových minim, eurové financování stouplo dokonce o 24 procent. Tento rozdíl může znít nepatrně, ale v praxi znamená miliony korun navíc u větších projektů.
Komerční nemovitosti nejvíce ohroženy
Nejcitlivější na zdražení financování jsou developeři komerčních nemovitostí – kanceláří, obchodních center a skladů. Tyto projekty se totiž prakticky výhradně financují v eurech a jejich příjmy z pronájmů jsou také denominovány v evropské měně. Rezidenční projekty zůstávají zatím relativně ušetřeny, protože se standardně financují v korunách. Úrokový swap pro pětileté eurové půjčky vystřelil z únorových 2,35 procenta na současných 2,91 procenta – nejvyšší úroveň od poloviny roku 2024.
Některé projekty se stávají neziskovými
Prudký růst financování dopadá nejhůře na projekty s menšími maržemi. Developeři nyní přepočítávají ekonomiku svých záměrů a u části z nich zjišťují, že přestaly být rentabilní. Zejména v segmentech, kde pronájmy nepřinášejí závratné výnosy, může dodatečných několik desetin procenta úroku rozhodnout o tom, zda projekt vůbec realizovat. Nejsilnější hráči na trhu sice mají rezervy na vyšší náklady, ale menší developeři budou muset projekty upravovat, odkládat nebo od nich zcela ustoupit.
Swapové sazby jako barometr nervozity
Zdražení financování odráží mechanismus takzvaných swapů – finančních nástrojů, které koncentrují aktuální tržní nálady a převádějí je do konkrétních nákladů na půjčky. Tyto sazby reagují na geopolitické události rychleji než oficiální úrokové sazby centrálních bank. Podobně prudký skok swapové sazby naposledy zaznamenaly koncem roku 2024 po zvolení Donalda Trumpa, kdy trhy očekávaly inflační tlaky a vyšší úroky.
Budoucnost závisí na délce konfliktu
Developeři doufají, že současný skok nákladů bude pouze dočasný a sazby se brzy vrátí k normálu. Realita je však taková, že osud některých projektů nyní přímo závisí na tom, jak dlouho bude blízkovýchodní krize trvat. Čím déle se napětí bude protahovat, tím více projektů bude muset být přehodnoceno nebo odloženo. Pro český realitní trh, který už tak bojuje s vysokými cenami stavebních materiálů a regulačními překážkami, představuje zdražené financování další významnou komplikaci, která může zpomalit výstavbu nových komerčních nemovitostí.