Česká národní banka vydala nové doporučení, které výrazně zpřísňuje podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů na investiční nemovitosti. Ačkoliv jde formálně pouze o doporučení, v českém bankovním prostředí mají taková opatření obvykle reálný dopad, protože je finanční instituce ve velké míře respektují.
Klíčové změny v pravidlech financování
Nová pravidla přinášejí dvě zásadní omezení pro investory. Maximální výše úvěru se snižuje na sedminásobek ročního příjmu žadatele, což může být problematické zejména pro ty, kteří již nějaké hypotéky splácejí. Současně dochází ke snížení maximálního poměru úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) na 70 procent. Investor tak nejen dosáhne na nižší objem financování, ale bude muset zapojit více vlastních prostředků nebo využít další nemovitosti jako zástavu.
Definice investiční nemovitosti podle ČNB
Významnou novinkou je jednotná definice investičních nemovitostí. Za investiční bude považován byt určený k pronájmu nebo třetí a další nemovitost v portfoliu klienta. Dosud si komerční banky definovaly investiční byty podle vlastních pravidel, což vedlo k nejednotnosti na trhu. Nová definice vytváří jasné hranice pro celý bankovní sektor.
Omezené možnosti obcházení pravidel
Některí investoři mohou uvažovat o převodu nemovitostí na jiné osoby jako způsobu, jak se novým pravidlům vyhnout. Tato strategie však není tak účinná, jak by se mohlo zdát. Pro banku je totiž klíčové celkové zadlužení klienta evidované v registrech, nikoliv pouze vlastnictví nemovitosti v katastru. Pokud si investor ponechá úvěr na své jméno, bude se mu nadále započítávat do bonity bez ohledu na to, kdo je vlastníkem nemovitosti.
Dopad na různé typy investorů
Nová opatření nepostihují všechny investory stejně. Financování první investiční nemovitosti zůstává ve většině případů dosažitelné, zatímco s každou další nemovitostí roste tlak na bonitu klienta a limity zadlužení se rychle vyčerpávají. Regulace tak necílí na jednotlivé investice, ale především na investory, kteří systematicky rozšiřují své nemovitostní portfolio.
Otázka ekonomické výhodnosti investic
Zpřísnění pravidel přichází v době, kdy se čisté výnosy z investic do rezidenčních bytů při nákupu za tržní cenu často pohybují pouze v řádu jednotek procent ročně. V současném investičním prostředí to nemusí představovat dostatečně atraktivní zhodnocení ve srovnání s jinými možnostmi. Výjimkou může být situace, kdy investor disponuje volnou hotovostí a hledá relativně konzervativní uložení.
Nové doporučení ČNB tak představuje další významnou bariéru pro investice do nemovitostí a s vysokou pravděpodobností ovlivní dostupnost financování pro investiční účely, i když přesný rozsah dopadu bude zřejmý až v následujících měsících.