Český hypoteční trh se v úvodu roku 2026 ocitl v neobvyklé situaci. Na jedné straně banky zvyšují úrokové sazby hypoték, protože zdražují peníze na finančních trzích – a to v důsledku konfliktu na Blízkém východě. Na straně druhé prudce roste počet klientů, kteří refinancují své stávající úvěry, a banky mezi sebou svádějí tvrdý boj o každého z nich. Výsledkem je paradox, který může zkušený klient využít ve svůj prospěch.
Proč zdražují hypoteční sazby?
Za růstem sazeb stojí především situace na globálních finančních trzích. Íránský konflikt způsobil výrazné zdražení energií – ceny paliv a maziv meziměsíčně vzrostly o více než 19 procent a meziroční inflace v Česku zrychlila z 1,4 na 1,9 procenta. Analytici přitom varují, že se válečný konflikt do cen ještě ani nestačil plně promítnout. Zdražit by mohly pohonné hmoty, zemní plyn, elektřina i potraviny. Výnosy dluhopisů pro institucionální investory stoupají, a to se zákonitě přelévá i do cen hypoték pro běžné domácnosti – banky si totiž půjčují peníze na trzích dráž, a tuto cenu přenášejí na klienty.
Konkurenční boj bank jako příležitost pro klienty
Přestože sazby rostou, banky jsou pod silným tlakem, aby nepřišly o stávající klienty ani nezmeškaly příležitost získat nové. Podíl refinancovaných hypoték totiž výrazně roste – velká část domácností, které si braly úvěry v době nízkých sazeb, nyní řeší, za jakých podmínek prodlouží fixaci. A právě tito klienti jsou pro banky klíčoví. Klienti s dobrou bonitou – tedy ti, kteří mají stabilní příjem, nízké zadlužení a dobrou platební historii – mají v současné době silnější vyjednávací pozici než kdykoli v nedávné minulosti.
Jak správně vyjednávat o refinancování?
Pokud se blíží konec vaší fixace, nenechávejte vše na poslední chvíli. Banky jsou ochotné jednat i několik měsíců předem. Klíčové kroky jsou jednoduché: nejprve si nechte od své banky předložit nabídku nové sazby, a teprve poté oslovte konkurenci. S konkurenční nabídkou v ruce se vraťte zpět ke své bance a požádejte o lepší podmínky. Mnoho bank raději sníží sazbu, než aby klienta ztratila – náklady na získání nového klienta jsou totiž výrazně vyšší než udržení stávajícího. Nebojte se tedy vyjednávat a srovnávejte více nabídek najednou.
Na co si dát pozor při refinancování
Refinancování není vždy zadarmo. Hlídejte si poplatky za předčasné splacení úvěru, případné náklady na nové ocenění nemovitosti nebo administrativní poplatky. U některých bank mohou tyto náklady výhodu nižší sazby výrazně snížit nebo zcela eliminovat. Vždy si proto spočítejte celkové náklady refinancování, ne jen výši měsíční splátky. Pomoci může nezávislý hypoteční poradce, který má přehled o aktuálních nabídkách více bank najednou.
Alternativa: státní dluhopisy jako ochrana před inflací
Situace na trzích mění i pohled na investiční alternativy k hypotékám. Chystaná nová emise státních dluhopisů pro občany bude muset nabídnout zajímavější prémii než dosud, právě kvůli rostoucím výnosům na institucionálních trzích. Podmínky má ministryně financí zveřejnit v polovině května, přičemž dluhopisy by měly být dostupné domácnostem ještě před prázdninami. Pro ty, kteří zvažují, zda splácet hypotéku rychleji, nebo volné prostředky investovat, může být tato možnost zajímavou variantou – zejména v době zvýšené inflační nejistoty.
Závěr: aktivní přístup se vyplácí
Letošní rok přináší na hypotečním trhu neobvyklou kombinaci rostoucích sazeb a intenzivního konkurenčního boje bank. Kdo zůstane pasivní a automaticky přijme podmínky své stávající banky, pravděpodobně přeplatí. Kdo naopak aktivně vyjednává, porovnává nabídky a sleduje vývoj trhu, má reálnou šanci získat výrazně lepší podmínky – i v době, kdy sazby obecně rostou.