Hypotéky v Česku zdražují tempem, které jsme naposledy viděli v létě 2022 – a tentokrát za tím nestojí Česká národní banka, ale válečný konflikt tisíce kilometrů daleko. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vyskočila z 4,89 % v březnu na 5,18 % v dubnu 2026, tedy o 0,29 procentního bodu za jediný měsíc.
Proč zdražují hypotéky, když ČNB nesáhla na sazby?
Česká národní banka ponechala svou klíčovou repo sazbu na 3,50 % a přímý impuls ke zdražení z její strany nepřišel. Hypoteční sazby ale nejsou určovány jen rozhodnutími centrální banky – zásadní roli hrají takzvané úrokové swapy, tedy nástroje mezibankovního trhu, které bankám slouží jako základ pro výpočet ceny dlouhodobých úvěrů. A právě ty se po vypuknutí konfliktu kolem Hormuzského průlivu prudce rozkolísaly – jen od začátku konfliktu změnily trend třikrát, a to v rozsahu až desítek procent.
Hormuzský průliv přitom není jen geografický pojem – denně jím proteče přibližně 20 milionů barelů ropy a zhruba pětina světového obchodu se zkapalněným plynem. Po útocích na ropný terminál ve Fujairah přesáhla cena ropy Brent 114 USD za barel, což živí inflační obavy v celé Evropě. Člen rady ECB Nagel navíc naznačil možné zvýšení sazeb v červnu, pokud se inflační výhled nezlepší – a to dlouhodobé úrokové sazby tlačí nahoru i v Česku.
Banky tápou: marže erodují, ale plně zdražit nemohou
Pro bankovní domy je aktuální situace mimořádně nepříjemná. Náklady na financování hypoték jim rostou, ale plně je na klienty přenést nemohou – konkurenční boj je příliš silný. Česká spořitelna například letos zdražila hypotéky přibližně o dvě desetiny procentního bodu, přestože náklady na zdroje jejich financování vzrostly zhruba třikrát více. Banky tak zatím dobrovolně stlačují vlastní marže a situaci sledují doslova na denní bázi.
Volatilita je přitom natolik vysoká, že stanovit „správnou“ sazbu je dnes spíše uměním než vědou. Swapy po začátku konfliktu nejprve vylétly téměř o třetinu, pak se dvakrát otočily – a výhled zůstává nejasný. Banky tak nemohou ani jednoduše přidat prémii za nejistotu, protože by tím riskovaly odliv klientů ke konkurenci.
Co to znamená pro žadatele o hypotéku v praxi?
Důležité je rozlišovat mezi nabídkovými a realizovanými sazbami. Zatímco ceníkový průměr vyskočil na 5,18 %, průměrná sazba skutečně uzavřených hypoték v březnu mírně klesla na 4,43 %. Část klientů totiž čerpala podmínky sjednané ještě v únoru a banky stále aktivně soutěží o bonitní žadatele. V praxi se dnes reálně uzavírané hypotéky pohybují přibližně v pásmu 4,7 až 5,2 %.
Dobrou zprávou je, že trh na rozdíl od roku 2022 nepanikaří. Lidé si na sazby v pásmu čtyři až pět procent postupně zvykli a vnímají je jako nový normál – ne jako katastrofu. Zvláštní situaci mají žadatelé kupující nemovitosti v rozestavěných developerských projektech: tříletá fixace sjednaná dnes bude u konce právě ve chvíli, kdy se projekt dostaví, a klient bude moci refinancovat za tehdy platných podmínek.
Pokud zvažujete hypotéku v nejbližších týdnech, platí jediné doporučení: sledujte vývoj pozorně, porovnávejte reálné nabídky více bank a nezaměňujte ceníkové sazby za ty, které skutečně dostanete. Geopolitická nejistota zatím nekončí a banky budou sazby přizpůsobovat podle toho, jak se bude situace vyvíjet.