Hypoteční sazby v květnu 2026 překročily hranici 5 % potřetí za sebou – průměrná nabídková sazba stoupla na 5,19 % a trh se v tomto pásmu pevně usadil. Pro žadatele o hypotéku i pro domácnosti s končící fixací to má zcela konkrétní dopad na peněženku.
Oproti březnu, kdy průměr činil 4,89 %, je modelová hypotéka ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let měsíčně dražší přibližně o 600 korun. V absolutních číslech to znamená nárůst splátky z přibližně 20 240 korun na zhruba 20 858 korun. Zdánlivě malý rozdíl – jenže přes celé fixační období se z něj stávají desítky tisíc korun navíc.
Proč hypoteční sazby neklesají, i když ČNB sazby snižuje
Za růstem cen hypoték nestojí Česká národní banka, ale vývoj na mezibankovních trzích. Klíčovou roli hrají takzvané úrokové swapy – finanční nástroje, které bankám určují cenu dlouhodobých peněz a přímo ovlivňují výslednou sazbu hypotéky. Po eskalaci napětí na Blízkém východě v dubnu swapy vylétly přibližně o třetinu a od té doby zůstávají vysoko. Dokud se geopolitická situace neuklidní a inflační očekávání neklesnou, banky nemají důvod hypotéky zlevňovat. Navíc platí nepsané pravidlo trhu: sazby jdou nahoru rychle, dolů pomalu.
Srovnání fixací: která varianta vychází nejlevněji
Zajímavý paradox současného trhu spočívá v tom, že kratší fixace – tedy ty, které si lidé vybírají nejčastěji v naději na brzy levnější refinancování – jsou nyní dražší než střednědobé. Konkrétní čísla ze začátku května 2026 ukazují následující:
Jednoletá fixace při financování do 80 % hodnoty nemovitosti stojí 4,99 %, tříletá 4,90 % a pětiletá 5,15 %. Nejdražší je desetiletá fixace na 5,74 %. Při vyšším podílu úvěru (nad 80 % hodnoty nemovitosti) jsou sazby přibližně o 0,3 procentního bodu vyšší u každé varianty.
Rozdíl mezi nejkratší a nejdelší fixací přitom za poslední rok výrazně narostl – zatímco před rokem činil zhruba 35 bazických bodů (0,35 %), dnes dosahuje 84 bodů (0,84 %). Nůžky se rozevírají, a to má praktický dopad na rozhodování každého žadatele.
Co to znamená pro vás: kratší nebo delší fixace
Volba délky fixace závisí na tom, jak moc věříte v brzký pokles sazeb a jak velké riziko jste ochotni nést. Tříletá fixace je aktuálně nejlevnější variantou, ale nikdo nedokáže zaručit, kde budou sazby za tři roky. Pětiletá fixace je o něco dražší, ale nabízí jistotu neměnné splátky na delší dobu – v prostředí geopolitické nejistoty a inflačních tlaků může být tato stabilita klíčová. Jednoleté fixace pak dávají smysl jen těm, kdo jsou přesvědčeni o rychlém obratu na trzích – jenže právě takový obrat momentálně nic nenaznačuje.
Pokud vám končí fixace v nejbližších měsících, experti doporučují jednat s bankou s předstihem několika měsíců. Vyjednávání o nových podmínkách není nutné odkládat na poslední chvíli – naopak, včasný kontakt s bankou nebo hypotečním poradcem může přinést lepší sazbu nebo výhodnější podmínky přechodu.