Investiční hypotéka se v Česku stane výrazně méně dostupnou. Česká národní banka doporučila bankám zpřísnit podmínky financování nemovitostí kupovaných za účelem pronájmu, a drobní investoři, kteří dosud stavěli portfolio nájemních bytů právě na hypotečním dluhu, budou muset sáhnout hlouběji do vlastní kapsy. Změna přichází v době, kdy ceny bytů v Praze i dalších velkých městech zůstávají na historicky vysokých úrovních.
Motivace regulátora je přitom srozumitelná. Nemovitosti pořízené na dluh jsou v případě hospodářského poklesu nebo rychlého růstu úrokových sazeb nejzranitelnějším segmentem celého trhu. Pokud by větší počet investorů najednou přestal splácet nebo byl nucen nemovitosti rychle prodat, mohlo by to destabilizovat jak domácnosti samotné, tak bankovní sektor. ČNB se tímto krokem snaží takovému scénáři preventivně předejít.
Vyšší vlastní kapitál, nižší výnos z pronájmu
Praktický dopad na investory je přímočarý: k pořízení investičního bytu na hypotéku bude potřeba více vlastních prostředků. Dosavadní model, kdy investor vložil relativně malou část ceny z vlastního a zbytek pokryl úvěrem, bude fungovat hůře nebo vůbec. Takzvaná hypoteční páka — tedy schopnost kontrolovat velké aktivum s malým vlastním kapitálem — se výrazně ztenčí.
To má přímý vliv na výnosnost celé investice. Ekonomická návratnost nájemního bytu financovaného hypotékou totiž nikdy nebyla zaručená, a to ani za příznivějších podmínek. Pokud nemovitost část roku stojí prázdná nebo se nedaří pravidelně zvyšovat nájemné v tempu, které by pokrylo rostoucí náklady, může se investice dostat do ztráty. S přísnějšími podmínkami financování se toto riziko ještě zvyšuje.
Zásadní otázkou proto je, zda se vyplatí koupit investiční byt ještě před zavedením nových pravidel. Odpověď není jednoznačná. Kdo má dostatek vlastního kapitálu a nemovitost s reálným nájemním výnosem, může mít důvod jednat rychle. Kdo by ale musel financování výrazně napínat, riskuje, že vstoupí do investice s nevýhodnou strukturou nákladů, která se v čase jen těžko napravuje.
Trh se nepromění přes noc, ceny nespadnou
Samotná regulace pravděpodobně nezpůsobí výraznější pokles cen bytů. Hlavní příčina jejich vysoké úrovně totiž leží jinde — v dlouhodobě nedostatečné výstavbě, zejména v Praze a Brně. Nová pravidla spíše změní složení poptávky než její celkový objem. Drobní retailoví investoři budou z části trhu vytlačeni, jejich místo zaujmou větší a kapitálově silnější hráči. Paradoxně tak může regulace přispět k postupné profesionalizaci segmentu nájemního bydlení.
Pro část investorů, kteří se rozhodnou od přímého nákupu nemovitostí ustoupit, se jako alternativa nabízejí nemovitostní fondy. Ty umožňují participaci na výnosech z realitního trhu bez nutnosti vysokého jednorázového vkladu — investovat lze pravidelně i nepravidelně, v některých případech již od několika tisíc korun. Při výběru fondu je přitom klíčová nízká nákladovost a absence vstupních a výstupních poplatků, které jinak výnos výrazně okusují. Zatímco výnosy spořicích účtů klesají spolu s úrokovými sazbami, nemovitostní fondy si udržují stabilnější výkonnost.