Stagnace cen domů je v Česku novinkou: starší středně velké rodinné domy před rekonstrukcí zaznamenaly v prvním čtvrtletí roku 2026 meziroční pokles ceny zhruba o jedno procento. Jde o první takový jev po letech nepřetržitého růstu a pro trh s nemovitostmi jde o symbolický přelom.
Proč právě tato kategorie? Majitelé domů postavených na přelomu tisíciletí je stále vnímají jako relativně mladé nemovitosti a tomu přizpůsobují i požadované ceny. Kupující však dnes uvažují jinak. Dům z roku 2001 bez zateplení, se starými okny a neefektivním vytápěním znamená v době vysokých cen energií a stavebních prací výraznou dodatečnou investici. Pokud prodávající tuto zátěž do ceny nezapočítá, prodej se buď protahuje, nebo se nerealizuje vůbec. Energetická náročnost a náklady na rekonstrukci se staly klíčovým faktorem při oceňování nemovitostí, zejména mimo velká města.
Byty zdražují, trh se zrychluje
Zatímco starší domy stagnovaly, byty šly výrazně nahoru. Průměrná nabídková cena bytů v celé České republice vzrostla za poslední dva roky o téměř třicet procent – z přibližně 74 500 Kč za metr čtvereční ve druhém čtvrtletí 2024 na téměř 97 000 Kč v prvním čtvrtletí 2026. V Praze se průměrná cena bytu pohybuje kolem 162 600 Kč za metr čtvereční, v Jihomoravském kraji pak kolem 114 600 Kč.
Stejně výrazná jako cenový růst je změna rychlosti trhu. Průměrná doba, po kterou byt visí v inzerátu, se zkrátila ze 141 na pouhých 58 dní. U rodinných domů pak z 206 na 112 dní. Pro kupující to má praktický dopad: kvalitní nabídky zmizí z trhu výrazně rychleji než dříve a prostor pro zdlouhavé rozhodování se zmenšuje. Připravený kupující – s jasným finančním stropem, zajištěným financováním a znalostí lokálního trhu – má v takovém prostředí zásadní výhodu.
Hypoteční trh posiluje, ale levněji nebude
Návrat kupujících na trh je z dat zřetelný. Po období vysokých hypotečních sazeb a opatrnosti se zájem o koupi nemovitosti znovu zvyšuje. Hypotéky jsou dostupnější než v nejhorším období, jenže kupující přicházejí na dražší trh. Průměrná cena bytů vzrostla meziročně o 12,6 % a v únoru 2026 dosáhla 95 300 Kč za metr čtvereční. Levnější alternativy – tedy starší domy v regionech – jsou sice cenově dostupnější, ale skrývají rizika v podobě vysokých nákladů na opravy a modernizaci, která musí kupující předem realisticky vyčíslit.
Praha staví: 1 200 nových bytů na Smíchově
Na stranu nabídky vstupuje i nová výstavba, byť s výrazným zpožděním. Developerská skupina UDI Group právě získala stavební povolení pro první budovu projektu SIDE Smíchov Living, která přinese 373 bytů na území bývalého průmyslového brownfieldu mezi Strakonickou a Nádražní ulicí. Celý projekt počítá s 1 200 byty ve třech budovách za celkových šest miliard korun, dokončení první budovy se očekává na přelomu let 2028 a 2029. Povolovací proces trval podle developera 11 let – což samo o sobě vypovídá o rychlosti, s jakou česká administrativa dokáže reagovat na potřebu nového bydlení.
Celková situace na realitním trhu v roce 2026 tak nabízí zajímavý kontrast: zatímco ceny nových a kvalitních nemovitostí dále rostou a nabídka se rychle vytrácí, starší domy vyžadující investice do rekonstrukce poprvé narážejí na cenový strop. Pro prodávající je to signál k přehodnocení cenové strategie. Pro kupující pak příležitost – pokud jsou dobře připraveni a vědí, do čeho jdou.