Investiční byt na hypotéku byl ještě před pár lety téměř jistou vsázkou. Kdo si v letech 2015 až 2021 pořídil jeden nebo více bytů financovaných úvěrem, mohl se těšit na příjemný pasivní příjem – nájemné pokrývalo splátky a ještě něco zbývalo. Dnes tato rovnice přestává vycházet.
Kdy a proč model fungoval
Klíčem k úspěchu tehdejší strategie byly rekordně nízké úrokové sazby. V letech 2020 a 2021 bylo možné sjednat hypotéku i pod dvě procenta ročně. Při takto levném financování stačilo relativně nízké nájemné, aby investor pokryl splátky, správu nemovitosti i případné výpadky v obsazenosti. Ceny bytů sice rostly, ale výnosy z pronájmu – takzvaný rental yield – stále dávaly smysl.
Refixace hypoték 2025–2026 přinese tvrdé probuzení
Situace se zásadně změnila. Úrokové sazby hypoték se dnes pohybují kolem čtyř až pěti procent, tedy více než dvojnásobek oproti době, kdy si mnozí investoři úvěry sjednávali. A právě teď přichází moment pravdy: v příštích letech budou Češi refixovat hypotéky za stovky miliard korun. Refixace znamená, že bance skončí původně sjednaná fixní sazba a úvěr se přecení na aktuální podmínky. Pro investory, kteří počítali s nízkými splátkami, to může znamenat dramatický nárůst měsíčních nákladů.
Konkrétní dopad si lze snadno představit: kdo měl hypotéku na tři miliony korun se sazbou dvě procenta, platil měsíčně výrazně méně než ten, kdo dnes refixuje na pět procent. Rozdíl ve splátce může být i několik tisíc korun měsíčně – a právě tato částka rozhoduje o tom, zda pronájem vydělává, nebo prodělává.
Ceny bytů na maximech, výnosnost na minimu
Problém nemají jen stávající majitelé investičních bytů, ale i ti, kdo o koupi teprve uvažují. Ceny nemovitostí v Praze a dalších velkých městech dosáhly historických maxim. Vysoká pořizovací cena v kombinaci s drahým financováním stlačila výnosnost pronájmu na úroveň, která v mnoha případech nepokryje ani samotné náklady na hypotéku a provoz bytu. Čistý výnos z pronájmu se u řady pražských bytů pohybuje pod třemi procenty ročně – zatímco náklady na hypoteční financování jsou vyšší.
Co dělat místo toho
Neznamená to, že investice do nemovitostí jako taková ztratila smysl. Mění se ale přístup, který dává ekonomický smysl. Odborníci z oblasti hypotečního poradenství doporučují důkladně přepočítat celkovou návratnost investice včetně aktuálních sazeb, zvažovat nemovitosti mimo prémiové lokality s lepším poměrem ceny a nájmu, nebo hledat alternativní formy investování – například realitní fondy, které umožňují expozici vůči nemovitostem bez nutnosti brát si hypotéku. Kdo již investiční byt vlastní, by měl refixaci hypotéky aktivně sledovat a ideálně jednat s bankou s předstihem.
Zlatá éra modelu „koupím několik bytů na hypotéku a nájemníci mi je zaplatí“ neskončila ze dne na den – ale čísla dnes mluví jasně. Pasivní příjem z investičního bytu vyžaduje pečlivější kalkulaci než kdykoliv předtím.