Dálnice D3 přestává být jen dopravní stavbou – stává se jedním z nejsilnějších faktorů, které dnes ovlivňují ceny nemovitostí mezi Prahou a jihem Čech. Data za duben 2026 ve srovnání s dubnem 2025 ukazují, že v přímém koridoru Praha–Benešov–Tábor–České Budějovice rostou ceny bytů i rodinných domů výrazně rychleji než v jiných regionech mimo hlavní město. A nejde jen o zdražení – trh se zároveň výrazně zrychluje.
Logika je přitom jednoduchá: jakmile se zkrátí reálný dojezdový čas do Prahy, změní se i to, kde jsou lidé ochotni hledat bydlení. Kupující přestávají uvažovat jen o konkrétním městě a začínají počítat s tím, jak dlouho každý den stráví na cestě do práce. Dostupné bydlení se tak posouvá stále dál od hlavního města.
Tábor vede: byty zdražily o pětinu, domy o více než třetinu
Nejpozoruhodnější čísla v přímém koridoru dálnice D3 přináší Tábor. Průměrná cena bytu zde meziročně vzrostla z 81 212 Kč/m² na 97 626 Kč/m², tedy o 20,2 %. Ještě výraznější skok zaznamenaly rodinné domy – jejich cena poskočila z 45 899 Kč/m² na 64 814 Kč/m², což představuje nárůst o 41,2 %. Zároveň se dramaticky zkrátila doba, po kterou nemovitosti visí v inzerci: u bytů ze 174 na 112 dní, u domů dokonce z 212 na pouhých 88 dní.
Kratší doba nabízení je přitom klíčový signál. Neznamená jen to, že nemovitosti zdražily – znamená, že po nich roste skutečná poptávka. Kupující neváhají a rozhodují se rychleji, než tomu bylo před rokem.
Silný růst hlásí také České Budějovice, kde ceny bytů vzrostly o 11,7 % na 96 017 Kč/m² a průměrná doba nabízení klesla ze 117 na 59 dní. Pro srovnání: Praha dosáhla v dubnu 2026 průměru 163 379 Kč/m² (meziročně +11,0 %), přičemž byty se zde prodávají průměrně za 56 dní. Rozdíl v absolutní ceně mezi Prahou a Táborem nebo Českými Budějovicemi tak zůstává výrazný – a právě to táhne část kupujících na jih.
Rodinné domy reagují na D3 nejcitlivěji
U rodinných domů je efekt dálnice D3 ještě patrnější než u bytů. Votice zaznamenaly meziroční růst cen domů o 28,8 % a zkrácení doby nabízení z 270 na 85 dní. V Soběslavi ceny domů vzrostly o 20,2 % a inzerce se zkrátila z 231 na 119 dní. Právě rodinné domy jsou totiž kategorií, kde kupující nejčastěji hledají kompromis – větší prostor a pozemek za rozumnou cenu, ale s přijatelným dojezdem do práce. Jakmile se dojezdový čas stane předvídatelným díky dálničnímu spojení, ochota kupovat dál od centra výrazně roste.
Analytici přitom upozorňují, že u menších lokalit jako Votice nebo Soběslav je potřeba čísla číst s rozvahou. Jde o menší trhy, kde průměrnou cenu může snadno posunout několik atypicky drahých nemovitostí. Přesto i zde trend potvrzuje celkový obraz: koridor D3 táhne ceny nahoru napříč celým regionem.
Kde hledat příležitost: přímá osa nebo širší zázemí?
Pro kupce i investory je zásadní rozlišovat mezi lokalitami přímo na trase a městy v širším zázemí dálnice – jako jsou Vlašim, Sedlčany, Milevsko nebo Týn nad Vltavou. Tato místa mohou z lepší dostupnosti těžit nepřímo, ale jejich trh se chová jinak než hlavní uzly koridoru. Kdo hledá bydlení s výhledem na další zhodnocení, měl by sledovat zejména Tábor a České Budějovice jako prokázané tahouny růstu. Kdo hledá nižší vstupní cenu s potenciálem do budoucna, může se poohlédnout i po sekundárních lokalitách – tam ale platí, že data je třeba ověřovat pečlivěji.