Darování nemovitosti mezi blízkými příbuznými láká stále více rodin – a právem. Převod bytu nebo domu na děti, sourozence či manžela je od daně z příjmu zcela osvobozen. Jenže osvobození od daně neznamená osvobození od všech povinností. Dvě nenápadné chyby mohou obdarovaného přijít na statisíce korun, přičemž první z nich spočívá jen v tom, že zapomene odeslat jednoduchý formulář.
Hranice pěti milionů: kdy musíte dar nahlásit úřadům
Zákon o daních z příjmů stanoví, že každý osvobozený příjem přesahující pět milionů korun je nutné oznámit příslušnému finančnímu úřadu. V praxi to při darování nemovitosti znamená, že naprostá většina pražských bytů tuto hranici překračuje – průměrná cena dosahuje přes 150 000 Kč za metr čtvereční, takže i menší byt o velikosti 40 m² se pohybuje kolem šesti milionů korun.
Někteří obdarovaní se mylně spoléhají na to, že finanční úřad si vše dohledá sám v katastru nemovitostí. To je zásadní omyl. Z katastru sice vyplývá, že k převodu došlo, nikoli však hodnota darované nemovitosti ani to, zda má příjemce na osvobození od daně skutečně nárok. Oznámení proto musíte podat aktivně vy sami, a to nejpozději do termínu podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste nemovitost obdrželi – zpravidla tedy do začátku dubna následujícího roku.
Sankce za zanedbání této povinnosti jsou přitom citelné. Pokud oznámení podáte sami od sebe i po lhůtě, zaplatíte 0,1 procenta z hodnoty neoznámeného příjmu. Jakmile vás ale úřad vyzve a vy reagujete až tehdy, pokuta vyskočí na 10 procent. Pokud nesplníte povinnost ani po výzvě, hrozí sankce ve výši 15 procent z hodnoty daru. U nemovitosti za osm milionů korun to představuje až 1,2 milionu korun – za jediný opomenutý formulář.
Prodej darované nemovitosti a daňová past časového testu
Druhá chyba číhá na ty, kdo darovanou nemovitost v budoucnu prodají. Příjem z prodeje nemovitosti je od daně osvobozen, pokud ji prodávající vlastnil dostatečně dlouhou dobu – v závislosti na okolnostech jde o pět nebo deset let. Klíčové je, že obdarovaný nezdědí jen nemovitost, ale také časový test původního vlastníka. Pokud rodiče vlastnili dům dvacet let a darují ho dítěti, může ho dítě prodat hned a daň neplatit.
Problém nastane ve chvíli, kdy si obdarovaný při prodeji nedokáže prokázat skutečnou hodnotu nemovitosti v době darování. Základ daně se totiž počítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v okamžiku, kdy ji obdarovaný nabyl. Bez znaleckého posudku pořízeného v době darování může finanční úřad stanovit vstupní hodnotu velmi nízko – například podle původní pořizovací ceny rodičů z devadesátých let – a zdanit tak obrovský fiktivní zisk, který ve skutečnosti nevznikl.
Jak se oběma pastem vyhnout
Řešení je naštěstí jednoduché. Při darování nemovitosti nechte co nejdříve vypracovat odborný odhad nebo znalecký posudek stanovující aktuální tržní hodnotu. Tento dokument poslouží jak jako podklad pro oznámení finančnímu úřadu, tak jako důkaz vstupní hodnoty pro případ budoucího prodeje. Samotné oznámení osvobozených příjmů pak není složité – musí obsahovat výši příjmu, popis okolností nabytí a důvod osvobození. Celé podání zabere jen několik minut, ale může vás ušetřit velmi nepříjemných překvapení.