Refixace hypotéky je letos téma, které se týká statisíců českých rodin. Podle České národní banky v roce 2026 končí fixace hypoték v celkovém objemu 460 miliard korun – a jejich průměrná původní sazba činila pouhých 3,3 procenta. Dnešní realita je přitom výrazně jiná: průměrná nabídková sazba se v polovině roku 2026 pohybuje nad pěti procenty. Pro mnoho domácností to znamená citelně vyšší měsíční splátku, a tedy i silnou motivaci s bankou aktivně vyjednávat.
Proč je letošní rok tak výjimečný? Hypotéky sjednané v době historicky nízkých sazeb – někdy i pod dvě procenta – tehdy vypadaly jako skvělý obchod. Jenže pětileté a sedmileté fixace mají svůj konec. A právě ten přichází hromadně právě teď. Rozdíl mezi původní a novou sazbou může v praxi znamenat i několik tisíc korun navíc každý měsíc.
Co si připravit před jednáním s bankou
Dobré vyjednávání začíná dřív, než vstoupíte do pobočky nebo zvednete telefon. Předem si zjistěte, jaké sazby aktuálně nabízí konkurence – konkrétní čísla jsou vaším nejsilnějším argumentem. Připravte si přehled své platební historie: pokud jste nikdy neměli problém se splácením, banka to ví, ale je dobré to explicitně zmínit. Stejně tak se hodí znát aktuální hodnotu nemovitosti ve vztahu k výši zbývajícího dluhu – odborně se tomu říká LTV (loan-to-value). Čím nižší LTV, tím nižší riziko pro banku a tím silnější vaše vyjednávací pozice.
Banky mají prostor nabídnout individuální slevu ze standardní sazby. Zvýhodněné podmínky typicky dostávají klienti s bezproblémovou platební historií, nízkým poměrem dluhu vůči hodnotě nemovitosti a také ti, kteří jsou ochotni u banky soustředit více produktů – například běžný účet, pojištění nebo spoření. Pokud tyto produkty ještě nemáte, může být jejich sjednání součástí dohody o lepší sazbě.
Jak vyjednávat: konkrétní argumenty, které fungují
Při samotném rozhovoru s bankéřem buďte přímí. Řekněte, že máte nabídku od jiné banky (a skutečně ji mějte – ne jako bluf), a zeptejte se, co vám může vaše stávající banka nabídnout. Věta typu „Uvažuji o přechodu ke konkurenci, která mi nabídla sazbu X procent – dokážete se přiblížit?“ je účinnější než obecná prosba o slevu. Banky nerady ztrácejí prověřené klienty, a pokud vidí reálnou hrozbu odchodu, mají motivaci jednat.
Nezůstávejte jen u jedné schůzky. Pokud první odpověď není uspokojivá, požádejte o eskalaci na hypotečního specialistu nebo vedoucího pobočky. Standardní nabídka při refixaci bývá generovaná automaticky – individuální slevy se domlouvají osobně a vyžadují trochu více času a vytrvalosti.
Kdy se vyplatí přejít k jiné bance
Přechod ke konkurenci je reálnou pákou, ale není zadarmo ani bez práce. Počítejte s tím, že budete muset doložit příjmy, nechat ocenit nemovitost a projít standardním schvalovacím procesem. Pokud je ale rozdíl v sazbě půl procentního bodu nebo více, může se přechod finančně výrazně vyplatit – a to i po započtení poplatků spojených s refinancováním. Novou banku oslovte ideálně tři až šest měsíců před koncem fixace, abyste měli dostatek času na celý proces.
Rok 2026 je pro majitele hypoték zásadním finančním okamžikem. Ti, kdo budou pasivně čekat na nabídku své banky, pravděpodobně zaplatí více, než by museli. Aktivní přístup, dobrá příprava a ochota zvažovat i přechod jinam se naopak mohou promítnout do úspory v řádu desetitisíců korun za celou dobu fixace.