Dostupnost bydlení v Praze dosáhla v prvním čtvrtletí 2026 historicky nepříznivých hodnot. Na pořízení průměrného nového bytu o velikosti 70 m² dnes průměrný Pražan potřebuje 15,9 ročních hrubých mezd — meziročně o 0,4 mzdy více a oproti třetímu čtvrtletí 2025 dokonce o celou 1,1 mzdy více. Praha se tak stala nejméně dostupnou metropolí celé střední Evropy, čímž předstihla Varšavu, Budapešť i Vídeň.
Ceny bytů rostly dvakrát rychleji než mzdy
Za zhoršující se situací stojí především dramatický nepoměr mezi růstem cen nemovitostí a růstem příjmů. Za posledních deset let zdražily nové byty v Praze téměř o 180 %, zatímco průměrné mzdy vzrostly jen o něco málo přes 80 %. V praxi to znamená, že dnes musí průměrný zaměstnanec na byt vydělávat téměř o šest ročních platů déle než před deseti lety. Tento nůžkový efekt mezi příjmy a cenami nemovitostí je jednou z hlavních příčin toho, proč se vlastní bydlení stává pro stále větší část obyvatel Prahy nedosažitelným.
Situaci dlouhodobě komplikuje kombinace několika faktorů: pomalé a nepředvídatelné stavební povolování, nedostatečná nabídka nových bytů a roky nevyužité brownfieldy a rozvojové plochy. Na povolení běžného bytového domu se v Praze čeká i deset a více let, což výrazně prodražuje a zpomaluje celý developerský proces.
Nový územní plán a změny ve stavebním zákoně jako naděje
Určitou nadějí je schválený nový územní plán Prahy, který nahrazuje čtvrt století starý dokument z roku 1999. Nový plán otevírá cestu k zástavbě brownfieldů a rozsáhlých transformačních území, kde by mohly vzniknout desítky tisíc nových bytů. Samotný územní plán ale nestačí — klíčové bude, zda bude povolování skutečně rychlejší a předvídatelnější.
Tomu má napomoci komplexní novela stavebního zákona, která je aktuálně ve druhém čtení v Poslanecké sněmovně. Počítá mimo jiné se vznikem jednotné státní stavební správy a zařazením bytových staveb nad 10 000 m² mezi vyhrazené stavby ve veřejném zájmu. Pro tyto projekty by nový režim mohl začít platit už od 1. ledna 2027.
Rekordní počet bytů ve výstavbě: světlo na konci tunelu?
Přes neutěšená čísla o dostupnosti bydlení existuje jeden pozitivní signál. V Praze se aktuálně staví rekordních 157 tisíc bytů — o 8 000 více než v prvním pololetí 2025. Připravované projekty se soustředí zejména v Praze 4, 5 a 9. Pokud se podaří tuto výstavbu skutečně dotáhnout do konce a zároveň zrychlit povolování nových projektů, mohla by se nabídka na trhu v příštích letech výrazně zlepšit.
Otázkou zůstává, zda rostoucí nabídka dokáže ceny alespoň stabilizovat, nebo zda je poptávka natolik silná, že zdražování bude pokračovat. Ekonomický výhled přitom příliš nepomáhá — mezinárodní instituce, včetně OECD, v poslední době zhoršují prognózy růstu české ekonomiky, což může negativně ovlivnit jak kupní sílu domácností, tak ochotu bank poskytovat hypoteční úvěry za příznivých podmínek. Dostupnost bydlení v Praze tak zůstává jedním z nejpalčivějších témat tuzemského realitního trhu.