Ceny nemovitostí v Česku vzrostly za posledních deset let tak rychle, že se naše země zařadila mezi pět evropských zemí s největším zdražením bydlení. Průměrná cena bytu v Praze dnes přesahuje 150 000 Kč za metr čtvereční — při průměrné hrubé mzdě kolem 50 000 Kč měsíčně to znamená jeden z nejhorších poměrů příjmů a cen bydlení v celé Evropské unii.
Nejde přitom o izolovaný český problém. Bydlení zdražuje napříč celým kontinentem i za oceánem. Ve dvou evropských zemích se ceny bytů a domů za dekádu dokonce zdvojnásobily. Česko se ale v tomto žebříčku umístilo výše, než většina lidí čekala.
Kde v Evropě zdražilo nejvíc?
Na chvostu evropského žebříčku zdražování stojí Irsko, kde ceny od roku 2015 vzrostly o 47 procent. Irský trh trápí nedostatečná výstavba, omezení v územním plánování a silný příliv pracovníků za nadnárodními korporacemi. Medián prodejní ceny tamního bydlení dosáhl 370 tisíc eur. Řecko přidalo přes 50 procent — po propadu během dluhové krize ceny nejen dohnaly předkrizové maximum, ale výrazně ho překonaly. Velkou roli hrají zahraniční investoři a krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb, které ubírají byty z běžného trhu. USA zaznamenaly zdražení o 54 procent, tažené chronickým nedostatkem nové výstavby vůči rostoucí poptávce.
Česko se v tomto srovnání pohybuje ještě výše — konkrétní číslo řadí naši zemi do první pětky celého žebříčku. Příčiny jsou kombinací: dlouhodobě poddimenzovaná výstavba, pomalé územní řízení, příliv investičního kapitálu do nemovitostí a v neposlední řadě silná poptávka v Praze a dalších velkých městech.
Co zdražování nemovitostí znamená pro běžného Čecha?
Dostupnost vlastnického bydlení se pro velkou část populace stala iluzí. Koupit byt na hypotéku zvládají dnes především lidé s vysokými příjmy nebo s rodinnou podporou. Ostatní se přesouvají do nájemního bydlení — a právě tam se odehrává zajímavý posun.
Trh institucionálního nájemního bydlení, označovaný zkratkou BTR (Build to Rent), zažívá boom. Investoři staví byty přímo určené k pronájmu a reagují přitom na reálnou poptávku — zejména od mladých lidí žijících samostatně nebo v páru. Průměrná velikost bytu v pražských BTR projektech klesla na 49 m², u nově spuštěných projektů z druhé poloviny roku 2025 dokonce na pouhých 36 m². Pro srovnání: nové byty nabízené k prodeji mají v průměru 66 m².
Zmenšování bytů není jen ústupek vysokým cenám — jde o cílenou strategii. Dispozice 1+kk a 2+kk tvoří v BTR projektech 80 procent bytového fondu, u nově spuštěných projektů dokonce 95 procent. Absolutní výše nájmu tak zůstává pro mladé nájemníky únosnější, i když cena za metr čtvereční je vyšší než u větších bytů.
Kam porostou ceny bytů dál?
Strukturální příčiny zdražování — nedostatek pozemků, pomalé povolování staveb a silná poptávka — se v dohledné době nezmění. Odborníci nepředpokládají plošný pokles cen, spíše zpomalení růstu v závislosti na vývoji úrokových sazeb a celkové ekonomické situaci. Pro kupující to znamená jedinou jistotu: čekat na výrazné zlevnění se nevyplácí, ale vstup na trh bez dostatečné finanční rezervy je dnes riskantnější než kdykoli dříve. Nájemní bydlení tak pro stále větší část Čechů přestává být přechodným řešením a stává se dlouhodobou realitou.