Ceny bytů v Česku rostou tempem, které výrazně překonává zbytek Evropy. Podle nejnovějších dat meziročně zdražily o 10 %, zatímco průměr celé Evropské unie dosáhl pouhých 5,1 %. Německo přitom zaznamenalo jen 1,4% nárůst. Česko se tak zařadilo mezi sedm nejrychleji zdražujících trhů v EU a trend zatím neukazuje žádné výraznější zpomalení.
Pokud se podíváme na delší horizont, čísla jsou ještě výmluvnější. Za posledních pět let vzrostly ceny bytů v ČR o téměř 54 %, za deset let pak o astronomických 152 %. Byty se tak proměnily v jedno z nejžádanějších aktiv na trhu — jenže zároveň v aktivum stále méně dostupné pro běžné domácnosti, které hledají vlastní bydlení, nikoliv investici.
Proč ceny bytů v ČR stále rostou?
Hlavním motorem zdražování je přetrvávající nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Výstavba nových bytů v Česku není nijak výjimečná — v přepočtu na počet obyvatel dosahuje zhruba poloviny toho, co staví sousední Polsko. Velké developerské projekty v Praze nebo Brně jsou sice viditelné, souhrnná čísla o bytové výstavbě ale žádný skutečný boom nepotrzují. Naopak výrazný boom probíhá na hypotečním trhu, tedy na straně poptávky. A to i přesto, že hypoteční sazby jsou stále výrazně vyšší než v éře před rokem 2022.
Ceny navíc tlačí vzhůru i rostoucí náklady na straně stavebnictví — zdražují práce, stavební materiály i pozemky. K zastavení růstu by teoreticky mohlo dojít teprve tehdy, až by se na trhu nahromadil větší objem neprodaných nových bytů. To se však zatím neděje — nové projekty se prodávají i nadále relativně rychle.
Co to znamená pro kupující v roce 2026?
Pro toho, kdo zvažuje koupi bytu, je situace nepříjemná. Čekat na výrazný pokles cen se zatím nevyplácí — i kdyby růst v dalších čtvrtletích zpomalil, za celý rok 2026 mohou byty v ČR zdražit o více než 8 %. Kdo odkládá nákup s nadějí na levnější ceny, může nakonec platit více, ne méně.
Klíčovou otázkou je financování. Hypoteční sazby sice postupně klesají, ale stále se pohybují na úrovních, které výrazně zatěžují rodinné rozpočty. Před podpisem hypotéky je proto důležité realisticky spočítat nejen aktuální splátku, ale i to, jak by se situace změnila při případném dalším pohybu sazeb. Fixace na kratší dobu může být lákavá, ale skrývá riziko refinancování v nevhodnou chvíli.
Investice do bytů: stále zajímavá, ale s otevřenýma očima
Z pohledu investora zůstávají české byty atraktivní. Dlouhodobý růst cen je dokumentovaný a strukturální příčiny — nedostatek výstavby, silná poptávka, rostoucí náklady — přetrvávají. Investiční byty ale přinášejí i rizika: vyšší vstupní cena snižuje výnosnost pronájmu, správa nemovitosti něco stojí a trh není imunní vůči ekonomickým otřesům. Kdo vstupuje na trh dnes, musí počítat s tím, že kupuje za historicky vysoké ceny — a případný výnos se bude odvíjet spíše od dlouhodobého horizontu než od rychlého zhodnocení.
Evropský kontext přitom ukazuje, že situace v ČR není nevyhnutelná — jiné trhy rostou pomaleji nebo stagnovaly. Česko si svůj rychlý růst cen do značné míry „vyrábí“ samo: kombinací pomalé výstavby, aktivní hypoteční poptávky a rostoucích stavebních nákladů. Bez systémového řešení na straně nabídky bytů se základní rovnice těžko změní.