Stavební pozemky v České republice zažívají desetiletí mimořádného zdražování. Průměrná cena za metr čtvereční vyskočila z 814 Kč v červnu 2016 na 2 615 Kč v červnu 2026 — to je nárůst o více než 221 % za jediné desetiletí. A trh přitom stále nezpomaluje.
Jak rychle stavební pozemky zdražují dnes
Jen za poslední dva roky vzrostla celorepubliková průměrná cena o 8 %, z 2 421 Kč/m² na současných 2 615 Kč/m². Meziročně pak ceny vzrostly o 7,3 %. Co je ale možná ještě výmluvnější než samotná čísla, je rychlost, s jakou se pozemky prodávají. Průměrná doba nabízení se za jediný rok propadla z 294 dní na pouhých 118 dní — tedy o necelých 60 %. Zároveň klesl i celkový počet nabídek, a to o 9 % na 15 172 inzerátů. Nabídka se ztenčuje, poptávka roste a čas na rozhodnutí se zkracuje.
Kde ceny stavebních pozemků vzrostly nejvíce
Největší procentní skok za posledních deset let nezaznamenala Praha ani Brno, ale překvapivě okresy s nízkou výchozí cenou. Na prvním místě je Jeseník, kde cena vyletěla z 257 Kč/m² na 1 460 Kč/m², tedy o 468 %. Druhý skončil Žďár nad Sázavou s růstem o 432 % (z 462 na 2 458 Kč/m²) a třetí Znojmo s nárůstem o 380 %. Do první desítky se dostaly i Český Krumlov, Chrudim, Strakonice, Jičín, Litoměřice, Břeclav a Náchod. Společným jmenovatelem těchto regionů je dohánění propadu z minulosti — šlo o lokality, kde byly pozemky historicky podhodnocené a kde v posledních letech výrazně vzrostl zájem o výstavbu rodinných domů.
Absolutně nejvyšší ceny ale logicky drží velká města a jejich zázemí. Praha vede s průměrem 20 380 Kč/m², následuje Brno-město s 10 717 Kč/m² a okresy Praha-východ a Praha-západ s cenami kolem 7 900 až 8 000 Kč/m². Silné zastoupení středočeských okresů v první desítce nejdražších lokalit jasně ukazuje, že zájem o bydlení v dojezdové vzdálenosti od Prahy je stále mimořádně vysoký.
Pozemky jako investice: výhody i skrytá rizika
Rostoucí ceny pozemků přitahují pozornost investorů, kteří hledají alternativy k bytům. Starší byty se v některých lokalitách prodávají za ceny srovnatelné s novostavbami, přičemž jejich technický stav a budoucí náklady na údržbu mohou představovat skryté riziko. Pozemky na první pohled působí jako jednodušší a transparentnější investice — nekupujete fyzický objekt se skrytými vadami, ale plochu s jasně danou výměrou.
Jenže jak upozorňují odborníci z realitního trhu, cena za metr čtvereční je u pozemků jen jeden z mnoha faktorů. Klíčové je, co územní plán dané obce skutečně povoluje, zda jsou k pozemku přivedeny inženýrské sítě, jaký má tvar a přístup z veřejné komunikace. Dva pozemky se stejnou cenou za m² mohou mít zcela odlišnou reálnou hodnotu. Navíc v Praze a Brně jsou nové byty podle dostupných dat dvakrát dražší než v srovnatelných středoevropských metropolích, jako jsou Budapešť nebo Varšava — což část expertů vnímá jako signál možné korekce celého trhu.
Má investice do pozemků smysl?
Historická data mluví jasně: stavební pozemky patřily za posledních deset let k nejlépe zhodnoceným aktivům na českém realitním trhu. Klíčem k úspěšné investici však není jen nákup jakéhokoli pozemku — rozhoduje lokalita, právní stav, územní plán a reálná možnost výstavby. Pozemky v zázemí velkých měst s dobrou dopravní dostupností budou pravděpodobně udržovat svou hodnotu i v případě případného ochlazení trhu s byty. Naopak spekulativní nákup pozemků ve vzdálených oblastech bez infrastruktury může přinést zklamání. Jako u každé investice platí: čím lépe rozumíte tomu, co kupujete, tím nižší je vaše riziko.