Ceny nemovitostí v Česku dosáhly ve druhém čtvrtletí roku 2026 historických maxim. Byty zdražily meziročně o 11,3 procenta, pozemky o 8,8 procenta a rodinné domy o 8,6 procenta. Kdo dnes zvažuje koupi bytu nebo sjednání hypotéky, stojí před trhem, který sice zpomaluje tempo růstu, ale absolutní ceny nezná zpátky.
Jak se ceny nemovitostí vyvíjely v čase
Mezičtvrtletní srovnání ukazuje postupné ochlazování dynamiky: zatímco na začátku roku 2025 rostly ceny bytů mezi čtvrtletími o 3,5 procenta, ve druhém čtvrtletí 2026 to bylo už jen 2,4 procenta – nejslabší mezičtvrtletní přírůstek za poslední dva roky. Přesto se bavíme o trhu, kde index cen bytů (s výchozí hodnotou 100 v prvním čtvrtletí roku 2010) stoupl na hodnotu 272,2. Jinými slovy, byty jsou dnes téměř třikrát dražší než před šestnácti lety.
Za celé druhé čtvrtletí 2026 se prodalo přibližně 13 500 bytů, přičemž průměrná doba prodeje vzrostla na tři až čtyři měsíce. Novostavby tvořily 30 procent z celkového objemu prodejů. Nabídka starých bytů roste již třetí čtvrtletí v řadě a spolu s ní roste i tlak na slevy – rozdíl mezi nabídkovou a skutečně realizovanou cenou se zvětšuje.
Praha a Brno táhnou ceny nemovitostí nahoru
Největší převis poptávky nad nabídkou panuje ve velkých městech. V Praze poptávka po novostavbách meziročně vzrostla o 11,4 procenta a průměrné ceny se blíží hranici 187 000 korun za metr čtvereční. V Brně průměrné nabídkové ceny novostaveb atakují 149 000 Kč/m². Naproti tomu prodeje starších bytů v Praze již stagnovaly – kupující jsou vybíravější a přemýšlejí o každé koruně navíc.
Regionálně největší mezičtvrtletní nárůst zaznamenaly Karlovarský a Ústecký kraj, kde ceny bytů vzrostly o více než 4 procenta. Nejpomaleji rostly ceny na Liberecku – o 1,2 procenta. Tato regionální rozrůzněnost je signálem, že trh přestává být homogenní a stává se stále více selektivním.
Co hledají kupující a investoři
Dlouhodobě nejžádanější zůstávají byty dispozic 2+1 a 2+kk, které jsou oblíbenou investicí do pronájmu. Nově se ale zájem investorů posouvá i k větším bytům – 3+1 a 3+kk – které přitahují stabilnější nájemce a nabízejí vyšší jistotu dlouhodobého výnosu. Poptávka po bytech jako celku vzrostla mezičtvrtletně o 8 procent a dosáhla nejvyšší úrovně za posledních pět let, a to i přes rostoucí úrokové sazby a zpřísnění podmínek České národní banky pro hypotéky na investiční nemovitosti.
Trh se stává selektivním – co to znamená pro kupující
Klíčový posun, který data za druhé čtvrtletí 2026 naznačují, je konec éry, kdy zdražovalo prakticky vše bez rozdílu. Dnes záleží na konkrétních parametrech nemovitosti: lokalitě, dispozici, energetické náročnosti budovy a dostupnosti financování. Dobře připravená nemovitost – energeticky úsporná, v atraktivní čtvrti a s rozumnou dispozicí – se prodá rychleji a za vyšší cenu než průměr. Naopak starší byty ve špatném stavu nebo na okraji zájmu kupujících čekají na prodej déle a jejich majitelé jsou nuceni přistoupit na slevy.
Pro zájemce o hypotéku to znamená jediné: důkladná příprava se vyplácí víc než kdy dřív. Porovnat podmínky financování, nechat si odhadnout skutečnou tržní hodnotu nemovitosti a nepodcenit energetický štítek budovy – to jsou kroky, které mohou v dnešním selektivním trhu rozhodnout o úspěchu celé transakce. Pokles cen nemovitostí odborníci v dohledné době neočekávají, tempo růstu ale naznačuje, že nejprudší fáze zdražování je za námi.