Komerční nemovitosti v Česku procházejí výjimečným obdobím – trh s prémiovými kancelářemi, hotely a nákupními centry zažívá vrchol tříleté transakční vlny, jaká nemá v tuzemsku srovnání. Majitelé budov, kteří je roky drželi, je nyní hromadně nabízejí k prodeji, a zájem kupujících je mimořádný.
Za tímto jevem stojí souhra několika faktorů, které se sešly ve stejnou dobu. Klíčovou roli hraje stabilizace úrokových sazeb po turbulentním období let 2022 a 2023, kdy zdražení peněz prakticky zastavilo velké realitní transakce. Jakmile centrální banky přestaly sazby zvyšovat a investoři získali jasnější výhled, vrátila se chuť k nákupům prémiových aktiv.
Fondy realizují zisky, instituce se vracejí na trh
Druhým motorem prodejní aktivity jsou samotní vlastníci nemovitostí – zejména realitní fondy, které kvůli pandemii odkládaly výstupy ze svých investic několik let. Nyní, kdy se trh stabilizoval a ceny prémiových nemovitostí se vrátily na atraktivní úrovně, přichází ideální okno pro realizaci zisků. Fond, který koupil kancelářskou budovu před deseti lety, dnes může inkasovat výrazně více, než za ni tehdy zaplatil – a to i po zohlednění inflace.
Na straně kupujících dominují zahraniční institucionální investoři a tuzemské realitní fondy. Právě tato skupina hráčů se po pandemické pauze vrátila s kapitálem připraveným k nasazení. Prémiové nemovitosti v Praze jsou pro ně atraktivní mimo jiné proto, že nabízejí vyšší výnosy než srovnatelné objekty v Německu, Francii nebo Beneluxu.
Do hry vstupují i velcí domácí hráči
Mezi aktivními hráči na trhu se objevují i silné domácí skupiny. Česko-slovenská finanční skupina J&T například otevřeně deklaruje zájem o prémiový segment pražského realitního trhu – takzvané „áčkové“ nemovitosti. Jako první krok plánuje vstup přes luxusní hotel v centru Prahy. Tento signál je pro trh důležitý: potvrzuje, že o prémiové objekty v hlavním městě nestojí jen zahraniční kapitál, ale i silní tuzemští investoři s dlouhodobou strategií.
Prémiový segment se přitom vyznačuje tím, že ceny zde neklesají ani v nejistých časech tak výrazně jako u běžných nemovitostí. Administrativní budovy třídy A v centru Prahy, moderní logistické areály nebo čtyř- a pětihvězdičkové hotely představují aktiva, o která je zájem prakticky vždy – liší se jen jeho intenzita a ochota platit.
Co aktuální boom znamená pro investory a trh
Pro menší investory a zájemce o realitní fondy má tato vlna konkrétní dopady. Fondy, které nyní úspěšně prodávají nemovitosti za prémiové ceny, mohou svým podílníkům vyplácet vyšší zhodnocení nebo reinvestovat výnosy do nových akvizic. Zároveň ale platí, že vstupní ceny do prémiového segmentu rostou – kdo chce koupit kvalitní komerční nemovitost dnes, zaplatí více než před třemi lety.
Otázkou zůstává, jak dlouho současný boom vydrží. Trh s komerčními nemovitostmi je citlivý na pohyb úrokových sazeb, ekonomický výkon firem i ochotu nájemců platit za prémiové prostory. Pokud zůstanou sazby na přijatelné úrovni a ekonomika nezpomalí výrazněji, analytici očekávají, že zvýšená transakční aktivita potrvá minimálně do konce roku 2026. Česko tak zůstává jedním z nejaktivnějších realitních trhů ve střední Evropě.