Hypoteční sazby v červenci 2026 stouply na průměrných 4,9 %, zatímco ještě v červnu se pohybovaly na 4,79 %. Část bank přitom v srpnu sazby dále zvyšovala, takže kdo s hypotékou otálí, může narazit na ještě méně příznivé podmínky. Český hypoteční trh se tak ocitá v zajímavém paradoxu: zájem o úvěry sice zůstává silný, ale dostupnost bydlení se zhoršuje z obou stran — rostou sazby i ceny nemovitostí.
Celkový objem skutečně nových hypoték — tedy bez refinancování stávajících úvěrů — dosáhl v červenci 30,8 miliardy korun. Počet uzavřených smluv ale meziměsíčně klesl o 14 % na 6 706 kusů a byl o 4 % nižší než ve stejném měsíci loni. Část tohoto poklesu lze vysvětlit tzv. efektem předzásobení: mnoho zájemců si hypotéku sjednalo dříve, aby se vyhnuli dubnovému zpřísnění pravidel České národní banky pro investiční hypotéky a očekávanému růstu sazeb.
Průměrná splátka pod 26 tisíci — ale jen díky nižším objemům
Přestože sazby rostou, průměrná měsíční splátka nové hypotéky zůstala pod hranicí 26 000 korun. Důvodem není levnější financování, ale pokles průměrné výše sjednávané hypotéky pod 4,6 milionu korun. Menší úvěry jsou zčásti důsledkem toho, že na trhu ubylo investičních hypoték — tedy těch, které si lidé brali na nákup nemovitostí za účelem pronájmu nebo dalšího prodeje. Právě tyto úvěry bývají objemově vyšší, a jejich nižší zastoupení celkový průměr stahuje dolů.
Zajímavý signál přináší i segment refinancování. Sazby u refinancovaných hypoték sice stále zůstávají mírně pod úrovní nových úvěrů, ale rozdíl se oproti jaru zmenšuje. Kdo má v blízké době končící fixaci a plánuje refinancovat, měl by situaci sledovat pozorně — výhoda přechodu k jiné bance nebo produktu se postupně zužuje.
Více nemovitostí na trhu, ale ceny neklesají
Rostoucí hypoteční sazby by mohly dávat smysl, pokud by zároveň klesaly ceny nemovitostí. To se ale neděje. Data za posledních pět let ukazují, že nabídka bytů na českém trhu vzrostla o 93 %, rodinných domů o 147 % a stavebních pozemků dokonce o 267 %. Přesto žádný z těchto segmentů nezlevnil — průměrná nabídková cena bytů se za stejné období zvýšila z přibližně 70 500 Kč na 98 500 Kč za metr čtvereční, tedy o téměř 40 %.
Klíčem k pochopení je rychlost obratu. Zatímco v roce 2023 čekal byt na kupce průměrně 182 dní, letos v červenci to bylo jen 53 dní — při srovnatelném počtu nabídek. Silná poptávka jednoduše absorbuje nové zásoby dříve, než by mohly vyvinout tlak na ceny. Větší nabídka tedy sama o sobě levnější bydlení nepřinese, pokud za ní nestojí odpovídající počet ochotných a schopných kupujících.
Fixovat teď, nebo čekat na lepší hypoteční sazby?
Pro zájemce o hypotéku je aktuální situace složitá. Další zasedání ČNB k makroobezřetnostní politice hypoték proběhne 10. září 2026, přičemž případné změny pravidel mohou trh opět rozkolísat. Pokud banky v srpnu pokračují ve zdražování a tržní úroky zůstávají zvýšené, není jisté, že čekání přinese výrazně lepší podmínky. Kdo má reálnou potřebu bydlení a stabilní příjem, může mít smysl fixovat nyní — ideálně na kratší dobu tří nebo pěti let, aby měl možnost přejít na nižší sazbu v případě, že se podmínky zlepší. Spekulovat na rychlý pokles sazeb pod 4 % by v současném prostředí bylo odvážné.