České banky postupně zavádějí přísnější podmínky pro poskytování investičních hypoték podle doporučení České národní banky. Nová pravidla, která oficiálně vstupují v platnost od 1. dubna 2026, mají zabránit přehřívání realitního trhu a snížit rizika v bankovním sektoru. Některé finanční instituce však s jejich aplikací začaly již dříve.
Klíčové změny v limitech
Nové doporučení ČNB se vztahuje na žadatele, kteří kupují třetí a další obytnou nemovitost nebo ji pořizují za účelem pronájmu. Pro tyto případy banky stanoví maximální poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti na 70 procent. Současně je celkový dluh žadatele vůči jeho ročnímu příjmu omezen na nejvýše sedminásobek. Tato pravidla se budou vztahovat pouze na nově poskytnuté úvěry.
Za investiční hypotéku se považuje zejména taková, kde se do bonity žadatele započítává budoucí příjem z pronájmu nemovitosti. Důležitou změnou je také to, že nové doporučení cílí na počet obytných nemovitostí, nikoliv na počet hypoték, které klient již vlastní.
Reakce největších bank
Česká spořitelna aplikovala zpřísnění již v únoru 2026 a předběhla tak oficiální termín. Zájem o investiční hypotéky se podle banky pohybuje kolem devíti procent z portfolia nových hypoték a zůstává stabilní. ČSOB se doporučením ČNB řídí už nyní a má pro segment investičních úvěrů nastavena vlastní interní pravidla.
Komerční banka bude postupovat podle nového doporučení od 1. dubna, přičemž některá pravidla již uplatňuje. Partners Banka a Raiffeisenbank rovněž plánují zpřísnění limitů v souladu s regulací. UniCredit Bank potvrdila, že hypotéky na investiční nemovitosti zavedla až od poloviny března a vždy postupuje podle doporučení ČNB.
Dopad na trh s nemovitostmi
Podle vyjádření bank se nová pravidla na počtu nově poskytnutých hypoték projeví, ale nikoliv dramaticky. Investiční úvěry tvoří menší část celkové produkce hypoték, proto banky neočekávají zásadní dopad na celkový objem. Předpokládá se spíše mírné snížení poptávky po investičních hypotékách po zavedení limitů.
Pravidla pro běžné hypotéky zůstávají
Pro ostatní hypotéky, které nespadají do kategorie investičních, nadále platí současné limity. Poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti zůstává na 80 procentech, u žadatelů do 36 let pak na 90 procentech. Současné nastavení limitů podle ČNB zohledňuje rizika nadhodnocení cen bytů i dynamického růstu hypoték a zároveň má omezit případná systémová rizika spojená s poklesem hodnoty zastavených nemovitostí.